房地產行業

儘管嚴重的供需失衡實際上一直困擾著幾個地方的房地產市場到 2000 年代,但現有先進金融市場的融資靈活性正在敦促房地產開發商。避稅市場的喪失耗盡了房地產的大量資金,並且在短期內對行業的各個部分產生了可怕的影響。然而,許多專家一致認為,許多受房地產發展和房地產金融業務驅動的人並沒有真正做好準備,也不適合作為金融家。隨著時間的推移,以經濟、實際需求和實際利潤為基礎的房地產開發的回歸將使市場受益。

在 2000 年代初期提出了聯合擁有不動產。由於許多非常早期的資本家因市場崩潰或稅法變化而受到傷害,因此銀團的概念目前正被應用於更具財務意義的資金流動回報財產。這種回歸出現的財務技術將有助於確保提交的持續增長。房地產投資公司 (REITs) 在 1980 年代中期的房地產衰退中遭受重創,最近又重新成為公共財產的高效工具。REITs 可以成功地擁有和經營物業,並提高其收購的股權。這些股票比其他提交合作的股票更容易交易。所以,

有必要對導致 2000 年代問題的變量進行最終評估,以了解 2000 年代肯定會發生的可能性。房地產週期是該行業的重要力量。大多數項目類型中存在的盈餘往往會限制新產品的增長,但它為工業貸方創造了機會。

商業地產投資2000 年代的十年經歷了房地產的繁榮週期。整個 1980 年代和 2000 年代初期,房地產週期的自然循環在需求超過供應的情況下盛行。在此期間,許多重要市場的辦公室工作價格低於 5%。面對對工作場所以及其他類型的盈利住宅或商業物業的真正需求,開發社區立刻經歷了現成資本的激增。在裡根執政初期,放鬆對銀行的監管增加了資金供應的可及性,二手銀行也將他們的資金添加到目前正在擴大的貸方人員中。與此同時,1981 年的經濟治療和稅收法案 (ERTA) 為投資者提供了通過加速貶值來增加稅收義務的“沖銷”,將資金利得稅降低到 20%,同時也使其他收入能夠受到房地產“損失”的保護。簡而言之,可用於房地產金融投資的股權和債務融資比以往任何時候都多。

即使在 1986 年稅收義務改革取消了一些稅收義務獎勵以及隨後的一些房地產股權基金的損失之後,2 個變量仍然保持房地產的進步。2000 年代的模式是朝著重要的或“獎勵”房地產工作的增長方向發展。超過一百萬平方英尺的辦公樓以及花費數千美元的酒店成為首選。這些大型項目是在稅收改革之前開發和啟動的,在 1990 年代後期完成。第二個因素是繼續為建築和建設和推進提供資金。儘管得克薩斯州遭遇了慘敗,但新英格蘭的貸款機構繼續為新任務提供資金。在新英格蘭的崩潰以及德克薩斯州的持續下滑之後,大西洋中部地區的貸方仍然為全新的建築和建設提供貸款。在監管啟用了州外銀行貸款合併後,商業金融機構的併購在目標地區產生了壓力。這些發展增加了大型商業抵押貸款機構 [http://www.cemlending.com] 的持續時間,超過了對房地產週期的評估表明會出現衰退的時間。2000 年代房地產的資源爆炸是 2000 年代的資本內爆。二手行業不再有可用於商業地產的資金。主要的人壽保險單商業貸款提供商正在與房地產做鬥爭。在相關損失中,而許多商業銀行在經歷了兩年的結構損失準備金並進行減記和沖銷後,試圖降低其房地產直接風險敞口。因此,2000 年代提供的過多債務分配不太可能在 2000 年代創造盈餘。

預計不會有新的稅收義務立法肯定會影響房地產投資,而且基本上外國金融家在美國以外也有自己的問題或機會。因此,預計極端股權資本不會過度推動房地產復甦。

回顧房地產週期浪潮,建議除非真正需要,否則在 2000 年代不會出現新的進步供應,這似乎是沒有風險的。在一些市場上,對公寓的需求實際上已經超出了供應,而且全新的建築實際上已經以合理的速度開始了。

現有房產的機會已經被寫入當前價值去資本化以產生當前適當的回報,肯定會從增加的需求和有限的全新供應中受益。由可衡量的現有產品需求所保證的新增長可以通過客戶合理的股權貢獻來融資。缺乏來自貸方的毀滅性競爭對手也急於實現房地產融資,這肯定會促成負擔得起的融資結構。為新業主購買去資本化的現有房地產提供資金可能是商業金融機構的房地產汽車貸款的特殊資源。

由於房地產受到需求和供應平衡的支持,癒合的速度和耐力肯定會由經濟因素及其對 2000 年代需求的影響來確定。有能力並希望處理新的房地產汽車貸款的金融機構應該體驗過去 25 年中最安全和最有效的貸款。牢記過去的教訓,回歸優質物業的基礎,以及優秀的房地產融資,必將成為未來房地產金融的關鍵。

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